唐朝 这是@ 门口一颗大杨树捞起来的文章，是我前 年在后院发的谈地产企业商业模式死六的，不 知道有没有在公众号推过，但值得捞起来分享 给大家。看后你就知道了，地产企业这么大批 量倒下，投地产肌的投资者腰斩、肤盖斩、肝 底板煌，这些不是运气不好 ，而是商业模式天 然莉合的缺陷
企业
2023-08-04
老唐/房产
这也从另一个侧面证明了常识的重要性房地产人 业的商业模式本 身，注定了它一定会大起大洲亲 高杠杆的特点又注定了在大落的过程里，一定全 有倒霉鬼死的很必。 我说的房地产商业模式， 指的是它 @D从生产到销售的周其长，需要对新增人口及经 济发展做前瞻性六: @ 房地产的核心价值大部分取决于地段而地段的 价值本质上附着于地 主，而不是开发企业。 美帝在这一点上睹好，地主是一个个分散的主体， 土地供应尚具备一定的亮争性。我们这边，只有 一个地主,是没得选的垄断供应，所以房产价值 里被地主章走的部分 ，比例更高:
鲜前期投资规模大，对金融杠杆及利率水平高度 以 上三点里，新增人口和经济发展做前瞻性济断， 这大概就是大型房地产企业会高划聘请首席戏精， 哦，不对，首席经济学家的原因吧。可惜，我相 信大家应该都知道了，不管是首席还是次席，判 断这个都挺难，要不知名首席怎么可能去改行卖 生发 水嘛，是不? 巴菲特曾经说过(不知道是认真还是调侃) 我只认 识两个 真懂宏观经济的人,他俩观点经常相反 现实世界里常见的事儿，所以地产商在这个问题 上淹断错误是常见的事儿。 有关地段价值，李嘉诚的名言: 『决定房地产 价值的因素，第一是地段，第 二是 地段，第三还是地段 。。精 炬明确，直击灵魂。 好 的地段，自然会有多个地产公司眼饰一个卖家 拥有 无可葵代的商品，却会有多个买家况购，这 种模式下，房地产里的油水一定是最大限度被地 主榨干的。市场里经常出现『面粉 贵过面包，的 现象，本质上是房产商不仅把当下的利益全部让 渡 给地主, 而且还要相互 比赛, 割让未来(可能会) 随着经济发展带来新增利益里的部分甚至全部(现 在看，某些地方可能是超过全部) 多个地 主，还有『近似蔡代的可 选项。而 只有一 个地 主 ，咱 不细说，但 不难懂。
更重要的，商业模式对金融杠杆和利率敏感。而 利率 这东西，连联侍主席或者央行行长也不敢便 准确的说早沿有能力给出几个月后的预测 ，何况 其 他人呢。于是平，地产商对利率走向的判断， 本质也是赁感觉。至 于对错，赌运气吧。 这种商业模式要想长期生存，要人么你老是判断对 个 对也行)，要人么你需要具备比较强大的容错性， 但偏偏地产商因为生产销售周期的原因因为前期 投资 规模庞大的原因，基本都需要依赖借贷资金 也就是上杠杆，杠杆本身消灭 的恰恰是容错性。 所以，一旦新增人口、经济发展或利率变化其中 一个或多个因素出现判断误差(一 定会的) ,杠杆越 高的、死 的越快，这就是去年到今年的现实。 这一切，过去一次次演过，今天一遍遍演过 ,我 相信我们的有生之年还会再看到它重演。 查理 `芒格说过: 目前的美国房地产 市场，正 在经历20 世纪30 年代以来最严重的一次豪退。 和《财富疼杂志中刊登了一篇卡萝尔” 卢米斯撰写的 文章。卡萝尔是我们的朋友，她是一位非常杰出 的记者。我推荐大家读一下卡萝尔写的这篇文章 目前，在全国范围内，房地产的抵押价值和交际 价值，都出现了巨大的下 跌。20 世纪30 年代以 来, 我们还是第一次经历这人么严重的房地产危机。
房地产 开发商有野室扩张 的本 性，即使债台高筑， 也要建造更大规模的项目 。现在没人借钱给开发 商了。大家都知道，开发商齐不到新资金 了，很 多商业地产公司陷入了资金短缺的困境。 有些项目已经接近完工了，银行不可能停止提供 资金，而是会让开发 商把项目 做完。有些项目距 高竣工 还远着呢，烂尾的主要是这样的项目。我 看到一座办公楼，建了三分之一，烂尾了，只剩 下生锈的钢筋痊立着。 那些 停不下来的项目，只能硬着头皮往下做。房 地产市场过度扩张造成的恶果还没完全显现出来， 房地产市场更严重的亏损还在后面呢。 摘自和读慌芒格福 这个文档本来就已经是 盗版了 ，没想到盗版还继续 被盗版，居然还能卖出几十元的高价，希 望买贵的 朋友自己能知道一下。暂时就不留联系 方式 了，有 尹会遇见。